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No más un año, en días usted puede ser desalojado de la vivienda que alquila

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Dr. Gonzalo Dotti Espinosa, integrante del equipo de abogados del Pit-Cnt*. La Ley de Urgente Consideración Nº 19.889 (LUC) dentro de la Sección IX, Capítulo 2, titulada “Régimen de Arrendamiento sin Garantía”, viene a dar una nueva regulación incorporando cambios importantes en contra del inquilino.

El análisis de la presente columna se va a centrar en cómo afecta la disminución de los plazos a quien debe ser desalojado -aún siendo buen pagador-, y las consecuencias que pueden darse frente a esa situación.

El argumento de esta “nueva” modalidad de arrendamiento para que la sociedad pueda acceder a una vivenda, es que no se le exija garantía al arrendatario como forma de facilitar el acceso a un techo. Ahora bien, esto no es nuevo, esta modalidad data de más de 40 años ya que el Decreto Ley 14.219 de Arrendamientos Urbanos, no exigía garantía alguna para celebrar un contrato de arrendamiento, por lo tanto, se podía desde antes de la LUC realizarlo sin garantía.

¿Cuál es entonces el cambio que encontramos si esto ya estaba previsto? Lo que prevé la Ley de Urgente Consideración es acortar los plazos legales para desalojar a quienes celebren contrato de arrendamientos sin garantía, ya que de lo contrario se estarían aplicando los plazo de la ley anterior (Decreto Ley 14.219), los cuales son más beneficios para el arrendatario.

Para seguir con el análisis, nos vamos a detener en la hipótesis del vencimiento del plazo de un contrato bajo esta modalidad. Una vez vencido el plazo que se pactó, el arrendador presenta la demanda y el Juez decreta el desalojo por un plazo de 30 (treinta) días a partir del día siguiente a que es notificado el arrendatario. Es decir que en 30 días la persona debe dejar la vivienda vacía. Esta resolución se toma sin que participe el inquilino, al cual se le da un plazo de 6 (seis) días para oponerse a esa resolución, pero solamente podrá oponer las excepciones que exclusivamente detalla la ley.
En caso de que el desalojo no se cumpla en esos 30 días, el juez decreta el lanzamiento en 15 días hábiles (es decir, el hecho de expulsar al arrendatario de la finca), y este lanzamiento solo podrá ser prorrogado por una única vez, y por siete días como máximo, siempre que el Juez entienda que hay una causa mayor que lo justifique. Anteriormente se podía prorrogar el lanzamiento hasta por 120 días.
Debemos tener presente que en esta hipótesis estamos siempre ante un buen pagador, es decir que el inquilino está al día con toda y cada una de sus obligaciones.

Como vemos, son plazos sumamente acotados, que modifican los plazos anteriormente regulados. Antes de esta nueva regulación, el desalojo por vencimiento de plazo era de un año, otorgándole este plazo para que justamente el arrendatario pudiera conseguir una nueva vivienda en ese período. Ahora este plazo pasa drásticamente a 30 días. Recordemos, nuevamente, que estamos ante el caso de un buen pagador.

Otra hipótesis que plantea esta norma, es respecto al desalojo por mal pagador bajo esta modalidad contractual, y en estos casos los plazos son aún más acotados.

Una vez presentada la demanda de desalojo por mal pagador, el Juez decretará el mismo en un plazo de 6 días, modificando el plazo anterior que era de 20 días. Al igual que en la hipótesis anterior, esta resolución se toma sin participación del arrendatario, al cual se le da un plazo de 6 días para que oponga las excepciones que estime pertinentes y solamente puede oponer aquella que la ley determina. Si no se cumple con el desalojo en los 6 días, el Juez decreta el lanzamiento en 5 días hábiles. El inquilino puede pedir prórroga del lanzamiento por única vez y no podrá ser por un plazo mayor a 5 días hábiles siempre que a criterio del Juez haya una causa de fuerza mayor. Como se comentó anteriormente, también en este caso, el plazo de prórroga de lanzamiento podía solicitarse hasta por 120 días.

Conclusiones: en este resumen abreviado, queda en evidencia que a través de la LUC no se buscó facilitar el acceso a la vivienda mediante alquileres que no requieran garantías, ya que esta modalidad estaba regulada con anterioridad. Sin embargo, lo que sí se modificó y en contra de las personas que tienen que recurrir a un arrendamiento como único forma de satisfacer su necesidad de un techo digno, son los plazos de desalojo según las hipótesis detalladas en pos del interés del arrendador.

Finalmente, y como otra consecuencia derivada de esta situaciones que se pueden llegar a dar, las familias que sean desalojadas y no consigan una solución habitacional alternativa seguramente terminen viviendo en la vía pública, algo que también se encargó la LUC de regularlo como delito: el artículo 14 de la LUC que da nueva redacción al artículo 368 del Código Penal, sostiene que quien ocupe o pernocte en espacios públicos será intimado a retirarse en forma inmediata. Y en caso de que persista su actitud, será castigado con una pena de siete a treinta días de trabajo comunitario. Es decir, que no alcanza con que una familia termine sobreviviendo en la calle porque fue desalojada del lugar donde vivía, sino que además en el único lugar que puede terminar, si lo hace, será castigada.
Es por esta y otras regulaciones regresivas y represivas que afectan a los que menos tienen, que exhortamos a todo el pueblo uruguayo a firmar por la Derogación de los 135 artículos más regresivos de la LUC.

*Dr. Gonzalo Dotti Espinosa
Mail: [email protected]
Cel.: 098 919 414

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